Alt Kira Sözleşmesi ve Kira Sözleşmesinde Kullanım Hakkının Devri

Abstract

Kira sözleşmeleri esas itibariyle kiracıya sözleşmenin konusu olan kiralananı kullanmayı ve ondan yararlanmayı sağlayan, bunun karşılığında da kiracının kiraya verene kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Kiracı sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde kira sözleşmesinin konusu olan kiralananın tamamı veya bir kısmını üçüncü bir kişiye kiraya verebilmektedir. Bu serbesti konut ve çatılı iş yeri kiraları ile ürün kiraları açısından kiraya verenin yazılı rızasının alınması gerekliliğiyle bir miktar kısıtlanmaktadır. Alt kira sözleşmesi olarak adlandırılan bu sözleşme daha çok sosyal ve ekonomik gereksinimlerden kaynaklanmaktadır. Kiracı alt kira sözleşmesi yapmak suretiyle kiralananı kullanmadığı süre boyunca veya kiralananın kullanmadığı kısmını kiraya vererek kiracısı olduğu sözleşmeden kaynaklı kira bedelinin sebep olduğu maliyeti düşürme eğilimine gitmektedir. Alt kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Alt kira sözleşmesi hem bir alt sözleşme hem de bir kira sözleşmesidir. Bu nedenle de bu iki sözleşmenin özelliklerini barındırmaktadır. Alt kira sözleşmesinin yapılması bazı şartlara bağlanmıştır. Kiracının kiralananı üçüncü bir kişiye kiraya verirken bu şartlara uyması gerekmektedir. Bununla birlikte özellikle kısa süreli ve de turizm amaçlı konutların kiralanmasına ilişkin olarak son yıllarda yapılan yasal düzenlemeler alt kira ilişkilerinin kurulmasında bazı sorumluluklar ve kısıtlamalar da getirmiştir. Alt kira sözleşmesinin bir alt sözleşme olması nedeniyle alt kira ilişkisinde ikiden fazla taraf bulunmaktadır. Bu kapsamda da her bir tarafın sözleşmede yer aldığı konuma ilişkin olarak da bazı hakları ve borçları bulunmaktadır. Burada kiraya veren, kiracı ve de alt kiracının yer aldığı alt kira ilişkisinde bu ilişkinin taraflarının her birinin hakları ve borçları vardır. Bununla birlikte alt kira ilişkisinin kurulduğu hallerde her ne kadar aralarında sözleşmesel ilişki bulunmasa da kiraya veren ile alt kiracı arasında da kanundan doğan birtakım haklar ve borçlar bulunmaktadır. Borçlar Kanununda alt kira sözleşmesi ile aynı maddede düzenlenen kullanım hakkının devri, alt kira ile birlikte benzer özellikleri barındırmasına ve de aynı amaca hizmet ediyor gibi gözükse de birbirinden farklı kurumlardır. Bu farklılık taraflara farklı haklar vermekte ve de farklı borçlar yüklemektedir. Alternatif uyuşmazlık çözüm yollarından birisi olan arabuluculuk kurumu son yıllarda hukukumuzda geniş yer edinmiş olmakla birlikte alt kira sözleşmelerine bağlı olarak taraflar arasında çıkan uyuşmazlıkların çözümünde de yargı yoluna başvurmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartı olarak düzenlenmiştir. Alt kira sözleşmesinin bir kira sözleşmesi olması sebebiyle kira sözleşmesini sona erdiren haller alt kira sözleşmesinin sona ermesi için de geçerlidir. Ayrıca asıl kira sözleşmesinin sona ermesinin de alt kira sözleşmesi üzerinde etkileri bulunmaktadır.Leasing contracts are the contracts which mainly provide tenant to use and utilize the rented while undertake paying the rent price. Tenant within the framework of the principle of freedom of contract rent out to a third person the whole or some partd of rented. This freedom of contract rent is limited because of the necessity of consent of the lessor in rents for residential and roofed workplaces. This is called sub-leasing contract and depends on economical and social necessities. Tenant tries to decrease the amount of cost which is originated from the lease contract by making a sub-leasing contract to rent out the rented. Sub-lease agreement is regulated in the Turkish Code of Obligations. Sub-lease contract is both a lease contract and a sub-contract. That is why it has both their features. The execution of the sublease agreement is subject to certain conditions. The tenanthas to obey the conditions while making this contract. Also recent legislative arrangements, particularly in relation to the short-term rental of short-term and tourism accommodation, have introduced certain responsibilities and restrictions in the establishment of sublease relationships. The sub-lease contracts have more than two parties due to it is a sub-contract.In this context each party has certain obligations and rights due to its position on the contracts. In the sublease relationship where the lessor, lessee and sub-lessee are involved, each party to this relationship has rights and obligations. However, in cases where a sublease relationship is established, although there is no contractual relationship between them, there are some rights and obligations arising from the law between the lessor and the subtenant. Although the transfer of the right of use, which is regulated in the same article with the sublease agreement in the Code of Obligations, seems to serve the same purpose in the same direction with the sublease, they are different institutions. These differences give the parties some rights and impose obligations. Although the mediation institution, which is one of the alternative dispute resolution methods, has gained a wide place in our law in recent years, it is regulated as a condition of litigation to apply to the mediator before applying to the judicial remedy in the resolution of disputes arising between the parties due to sublease agreements. Since the sublease agreement is a lease agreement, the conditions that terminate the lease agreement are also valid for the termination of the sublease agreement. In addition, the termination of the main lease agreement also has effects on the sublease agreement.